投资要有方向
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“一般情况下，开发商会拿出年销售额的30%左右资金作为一年内拿地支出金额。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，卓越集团（卓越置业集团有限公司）夺得深圳（楼盘）前海地块可能赌的是这一区域板块未来的升值空间。
事实上，7月26日，卓越集团以123.69亿元总价夺得深圳前海深港现代服务业合作区首次出让的两幅商务用地，楼面地价约为16000元平方米。
“目前，这两块地的楼面地价及总价都是今年年内深圳的地王。”美联物业全国研究中心相关人士向《证券日报》记者表示，卓越集团一方面高价拿地，一方面又在深圳广撒网做旧城改造。
然而，更为值得注意的是，据《证券日报》记者查实，卓越集团2012年销售额首次突破百亿元，为102亿元。如此来看，卓越集团此次夺得上述两块地的花费为其2012年销售额的1.2倍。
豪赌利润空间
7月26日下午，卓越集团先以51.89亿元夺得前海首宗T201-0077地块，楼面地价为每平方米16195元，溢价率达48.26%。几分钟后，卓越集团再度出手，又以71.80亿元夺得T201-0075地块，楼面地价为每平方米15948元，溢价率约达52.77%。
至此，在此次前海土地争夺战中，卓越力压绿地、金融街(000402,股吧)、华润以及万科和新世界联合体，以123.69亿元将两宗地块收入囊中。
更为值得注意的是，这两宗地块不管是楼面地价还是两地块的总价都已经晋升为深圳年内地王。
对此，在宋延庆看来，卓越集团正是在赌整个前海区域的升值空间，以此换取其利润空间。宋延庆认为，上述两块地的建设周期大约为5年。届时，前海区域整体上升空间都会比较大。
不过，美联物业全国中心相关人士则向《证券日报》记者表示，上述两块地底价较高，起始楼面地价已超过1万元/平方米。而深圳2012年以来成交的商业办公地块的楼面地价均未超过1万元/平方米。
同时，该人士还向本报记者透露，根据合同相关规定，通过测算，上述地块即使以底价成交，其建筑面积最低的成本也将达到2.5万元-3万元/平方米。而从目前深圳在售的甲级写字楼售价来看，一般销售价格不超过5万元/平方米。以此来看，开发商的利润空间已经受到限制。
不过，卓越集团总裁李晓平曾对媒体表示，此次竞拍价仍属于合理水平，未来对前海的商业地产开发的利润率预期也将达到企业合理利润率水平。
值得一提的是，上述美联物业全国研究中心相关人士还向记者表示，如果按照投资回报率4%来计算，假设地块建成后的租金可以达到深圳目前的最高水平每月250元/平方米，其售价则需达到7.5万/平方米。
根据美联物业深圳写字楼楼价指数的增长幅度来看，预计今年深圳二手写字楼价格的涨幅在5%-7%，而目前二手写字楼的均价为45078元/平方米，即使按照年7%的增长速度，到2016年年底，其售价也只能达到57431元/平方米，与7.5万元/平方米的价格差距相当大，这显然加大了开发商的风险。
拿地支出为年销售额1.2倍
事实上，卓越集团豪赌124亿元地王的同时，其需支付的大量资金来源更为引人关注。
据记者了解，上述两块地仅履约保证金就为16.4亿元。对此，有知情人士向记者表示，预计一周之内，卓越集团需缴纳前期土地出让款总计约为50亿元。
然而，据记者了解，卓越集团2012年销售额首度突破百亿元，这笔资金即使全部回款也不足以支付该笔拿地支出。
根据卓越集团公开的资料显示，卓越集团2012年制定销售目标为70亿元。最终，公司2012年全年销售额达到102亿元，累计销售面积为86.3万平方米。
一般情况下，开发商会拿出年销售额的30%左右资金作为一年内拿地支出金额。”宋延庆向《证券日报》记者表示，倾其上一年全年销售额来买地的开发商确实不多见。
除此之外，有业内人士称，由于两幅土地建筑面积超过77万平方米，预计未来投资总额将超过100亿元。
对此，李晓平也曾对媒体表示，集团在融资方面不存在问题，可能会考虑与香港方面加强合作。
值得注意的是，当记者予以核实相关情况时，卓越集团相关人士则表示，不方便回复。
不过，有知情人士也向《证券日报》记者透露，卓越集团能够力压绿地、华润等知名开发商抢得此地，其支付前期土地出让金的能力应该是有的，可能会拆借一些资金，重要的是后期开发投资的资金能否得到足够支撑。
同时，该人士还向本报记者表示，预计卓越集团在该地的规划中将会配建大面积商业公寓。而卓越集团可以先开发公寓项目，优先销售商业公寓，以求快速获得回笼资金，以此逐步滚动开发整个项目。
对此，卓越集团向《证券日报》记者表示，前海地区的高起点规划符合卓越集团未来战略发展定位，早在两年前卓越就已经开始对进入前海做了各项充分准备。此次成功拍得两幅地块，进一步奠定了卓越集团“商住并举”开发策略的战略基础。 |
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